Ourense, con un 42,7%, seguido de Lugo con 36,3%, Ciudad Real con el 27,7% y Zamora con el 25,7%. Las 10 provincias con más casas desocupadas están en zonas con riesgo de despoblación Leer Ourense, con un 42,7%, seguido de Lugo con 36,3%, Ciudad Real con el 27,7% y Zamora con el 25,7%. Las 10 provincias con más casas desocupadas están en zonas con riesgo de despoblación Leer
Para resolver la crisis habitacional, «lo que tenemos que hacer es que ni un solo metro cuadrado del parque inmobiliario actual se eche a perder», decía el Comisario de Energía y Vivienda de la Comisión Europea, Dan Jorgensen, a finales del año pasado, lo que sugiere poner la mirada en las viviendas que permanecen vacías… algo que en España puede ser complicado, sobre todo porque el 45% de ellas se encuentran en zonas que se enfrentan a la temida despoblación. La llamada España vaciada.
La última cifra oficial que publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre cuantas viviendas vacías fue con el Censo de Población y Viviendas de 2021, con el contexto de la emergencia sanitaria, y las situó en 3,8 millones. Con este dato, las administraciones y otros actores del mercado inmobiliario han apuntado la movilización de estas casas, a através de incentivos a los pequeños propietarios para que las pongan en el mercado de alquiler residencial, como una solución al problema de acceso habitacional.
«El razonamiento parece sencillo. Si hay millones de casas sin uso, el problema no es de oferta, sino de acaparamiento», explica Santiago Calvo, doctor en Economía y profesor en la Universidad de las Hespérides. «Sin embargo, un análisis mínimamente riguroso de los datos revela que esa conclusión es profundamente errónea». Desde la estadística de 2021, los municipios de menos de 1.000 habitantes acumulaban una tasa de vivienda vacía del 32,4% sobre su stock total, mientras que los de entre 1.000 y 10.000 habitantes, la proporción era del 21,6%. Por el contrario, las ciudades de más de 250.000 solo contenían el 10,5% del total de casas vacías. Aunque el INE no volvió a publicar una estadística al respecto, la demanda en los núcleos urbanos, como Madrid y Barcelona, no ha parado de crecer haciendo de encontrar una casa una tarea casi imposible.
Este desequilibrio territorial sugiere que la vivienda vacía en España no es «un recurso desaprovechado», señala Calvo, sino «un reflejo del declive demográfico». Al cruzar los datos del INE con la Estadística Continua de Población desde el 2021 al 2025 y datos del Ministerio de Vivienda, la provincia que más porcentaje de viviendas vacías tiene es Ourense, con un 42,7%, seguido de Lugo con 36,3%, Ciudad Real con el 27,7% y Zamora con el 25,7%. Las 10 provincias con más casas desocupadas están dentro de lo que se llama la España vaciada: como Teruel, Segovia, Soria y Cuenca.
Mientras tanto, Madrid (3,4%), Bizkaia (4,8%), Araba (5,3%) y Barcelona (5,6%) ocupan los últimos lugares del listado. De los grandes mercados, Málaga registra un 13,5%, Alicante mantiene un porcentaje de 12,3% y Sevilla del 9,7%, que son zonas donde más presión de la demanda hay. Según Calvo, las estadísticas de población indican que «los municipios con mayor porcentaje de vivienda vacía son, precisamente, los que pierden población», y aunque este tipo de inmuebles han ido disminuyendo desde 2021 -cuando representaban el 14,4% del stock– hasta 2025 en un 12,2% del total, en las zonas donde más proporción hay «no hay demanda para ocuparla, y difícilmente la habrá», asegura.
Incluso dentro de los mismos municipios rurales y poco pobladas, el porcentaje de viviendas vacías crece en aquellos que están fuera de la capital. Por ejemplo, Daniel Fernández, profesor de la Universidad de las Hespérides, en el estudio Impuesto a la vivienda vacía: ¿solución a la crisis habitacional?, calcula que en Orense, la capital tiene alrededor de 22,1% de las casas desocupadas, mientras que el resto de la provincia tiene el 50,8%. Lo mismo sucede con Lugo, con el 17,1%en la capital y el 43,5% en el resto del territorio de la provincia.
Aun así, el Gobierno activó con la polémica Ley de Vivienda de 2023 algunas medidas para las casas que se mantienen desocupadas, como recargos entre el 50% y el 150% sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellos que mantengan sin alquilar por un periodo superior a dos años «de forma continuada y sin causa justificada», recoge la normativa. «Penalizar la vivienda vacía en ciudades donde la tasa apenas llega al 7% no va a generar un volumen de oferta significativo», sostiene Calvo, mientras que hacerlo en los municipios rurales con más porcentaje «carece de sentido, porque el problema allí no es la vivienda, sino la ausencia de actividad económica y población».
Precisamente, Palencia es una de las zonas que acumula un porcentaje de casas vacías por encima de la media nacional (12,2%), con el 15% del total. En el centro de la provincia y a cerca de 20 kilómetros de la ciudad de Palencia se encuentra Paredes de Nava, un municipio de aproximadamente 1.927 habitantes que intenta luchar contra la despoblación. «Hay muchas viviendas que necesitan reparación, hay una inversión muy grande y la rehabilitación suele ser costosa», detalla a EL MUNDO Luis Calderón, alcalde de Paredes de Nava. Por ejemplo, aún quedan viviendas con un valor patrimonio arquitectónico, algo que suele pasar mucho en pueblos rurales que han perdido población, que «suelen ser casas grandes con materiales de piedra o adobe que si en el momento en el que se abandona, entra agua por el tejado y la casa se va arruinando», explica.
En este sentido, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) advierte que la falta de rehabilitación en los pueblos, más allá del laberinto administrativo y los retrasos en las licencias, «tiene que ver con el elevado coste» de este proceso «sin garantizar las condiciones de una vivienda nueva, además del abandono paulatino de las zonas rurales», indican fuentes de la FEMP. De hecho, en enero del año pasado, el presidente de Gobierno, Pedro Sánchez, había adelantado la puesta en marcha de un programa de ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas posteriormente al alquiler asequible durante al menos cinco años, aunque finalmente la medida no ha llegado a aprobarse.
Por otro lado, Calderón apunta otro factor que no suele ser considerado, pero que sigue sumando viviendas vacías al territorio: aquellas propiedades que se encuentran inmersas en procesos de «laberintos de herencias». En muchos casos, al haber pasado por varias generaciones y varios años sin que el proceso se resuelva, «ya ni siquiera pagan impuestos porque no se sabe de quienes son», cuenta el alcalde del municipio. Así, el mantener este tipo de inmuebles afectan a la economía local, sobre todo en las zonas que ya pierden población y peso del mercado laboral, además del deterioro del entorno y el bloqueo de la oferta. «Si resolvemos la vivienda aquí, resolvemos parte del problema de las ciudades«, asegura.
Calvo mantiene que el problema de las viviendas vacías no es homogéneo ni «resoluble con intervención coercitiva». En las grandes ciudades -que mantienen los niveles más bajos de propiedades desocupada- el problema de acceso a la vivienda es más de oferta insuficiente que de stock mal utilizado. Por esto, «la solución pasa por facilitar la construcción de vivienda nueva» donde se concentra la mayor presión de la demanda a través de la agilización de licencias, la simplificación de la regulación urbanística, la liberación del suelo y la reducción de costes burocráticos «que encarecen y ralentizan la promoción», demandas que el sector de la construcción viene haciendo desde hace varios años a causa de la creciente inseguridad jurídica actual que le ha quitado rentabilidad a la actividad y ha retrasado varios proyectos, incluyendo aquellos vinculados a viviendas asequibles para el colectivo más vulnerable que ha sido desplazado del mercado inmobiliario por las fuertes subidas de precios.
Este es un aspecto que va en línea con lo propuesto por la FEMP en la Guía de recomendaciones en materia de vivienda, que ha presentado la presidenta de la federación María José García-Pelayo en el Senado, donde proponen «restringir al máximo» los expedientes que requieren una licencia tradicional, que en algunos casos pueden demorarse más de dos años, un tiempo superior incluso al de la propia ejecución de la obra.
La federación señala a la «declaración responsable» como la llave definitiva para movilizar el stock. Este mecanismo permitiría que las pequeñas reformas, muchas en viviendas vacías, se activen de forma inmediata y bajo la responsabilidad del promotor, para evitar que los proyectos queden paralizados en las oficinas municipales, entre otras medidas que incluyen el uso de tecnología para agilizar los procesos y reducir los trámites burocráticos. Al mismo tiempo, subraya la necesidad de una coordinación estrecha con las Diputaciones Provinciales al existir muchos pueblos pequeños carecen de servicios de urbanismo potentes para gestionar estos procesos. Para Calvo, insistir en la cifra de las 3,8 millones de viviendas desocupadas para aplicar medidas generales para todo el territorio «en el mejor de los casos, un error de diagnóstico. En el peor, una coartada para evitar las reformas de oferta que realmente hacen falta».
Por otro lado, los municipios que se enfrentan al fenómeno de las viviendas vacías a causa de la despoblación también han puesto en marcha varias iniciativas para paliar sus efectos en las zonas rurales según sus propias necesidades y reducir, en parte, la presión de las grandes ciudades, mezclando una alternativa habitacional con oportunidades de empleo en el medio rural. En Paredes de Nava, el ayuntamiento ha logrado activar aquellas casas que estaban vacías pero aún se mantenian en buen estado. El alcalde Luis Calderón explica que las han puesto en contacto con la demanda de nuevos «pobladores» que se decantan por las actividades laborales que les ofrece el territorio rural, con lo que se han conseguido alquilar de 45 a 50 viviendas a nuevos vecinos dentro del programa de repoblación. A través de la colaboración público-privada, el gobierno local trabajó con tuTECHO, una sociedad inmobiliaria que adquiere y recupera viviendas vacías en municipios rurales, para movilizar 11 alquileres a personas vulnerables que encuentran una oportunidad de trabajo en el municipio. Así, Paredes de Nava lucha contra la despoblación, ya que casi han logrado llegar a los 2.000 habitantes, al tiempo que moviliza la oferta en condiciones y mueve la economía local.
Eso sí, por la tipología que predomina en el territorio, Calderón apunta que «ahora lo que queda prácticamente en venta son viviendas que necesitan rehabilitación», aquellas que requieren de un presupuesto mucho más grande y corresponden a «otro tipo de perfil y no del repoblador tradicional». Además, el ayuntamiento carece de un mecanismo legal para actuar sobre las casas «que no son de nadie» -por ejemplo las mencionadas en un laberinto de herencias o las que no tienen un propietario.
En este sentido, entra nuevamente el efecto de la regulación actual en las necesidades de cada territorio. Calderón sostiene que «habría que habilitar un procedimiento para que la administración pueda acceder a esas viviendas que no están siendo utilizadas ni arregladas», además de que sea una medida que les permita actuar con rapidez para ponerlas a disposición de proyectos repobladores, como el que tiene su municipio, o para resolver la necesidad habitacional de jóvenes o de la población más vulnerable que no puede acceder a una propiedad en las grandes ciudades.
Paredes de Nava es un ejemplo de los municipios que concentran gran porcentaje de viviendas vacías, pero el territorio rural ha promovido en los últimos años el «vencer la creencia de que el bienestar solo se encuentra en las ciudades». Esta es la narrativa que maneja el Congreso Nacional de Desarrollo Rural y Despoblación, que se celebrará esta semana en Huesca, organizado por la FEMP, y tiene como objetivo evaluar los mecanismos para luchar contra el reto demográfico y sus consecuencias.
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