Carolina Roca, presidenta de Asprima: «El verdadero especulador es el que pone frenos a la producción de vivienda y, en este momento, es la administración»

«El problema de la vivienda sí tiene solución en Madrid». Lo asegura Carolina Roca (Zaragoza, 1973), que preside desde 2022 la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que incluye la mayor parte de la cuota de mercado del sector promotor en la región madrileña, y acaba de ser reelegida hasta 2030. Concede una entrevista a EL MUNDO para hablar sobre la urgencia de dar un «volantazo» a un sector que está infraproduciendo por ideología y los objetivos de su nuevo mandato.

¿Cómo ha llegado España a ser una de las principales economías europeas, pero construir tan pocas viviendas?

Por un diagnóstico durante muchos años erróneo. Los promotores llevamos 15 años advirtiendo que habíamos entrado en infraproducción y que la vivienda es una importantísima infraestructura social. Sin embargo, políticamente no se ha sido consciente de que producir siempre ha recaído sobre la iniciativa privada. Ese mantra que surgió tras la crisis de 2008 de que ‘no se podía ganar dinero con la vivienda’, y eso ha destrozado la industria. Si impides que el sector privado obtenga rentabilidad, la iniciativa privada deja de construir. Ahora, si no es la iniciativa privada, tienes que buscar un plan B con una inversión de fondos públicos brutal para recuperar la producción media de 250.000 viviendas al año que este país necesita y que se rompió en 2008.

¿Qué ha cambiado para que sea tan poco rentable el sector?

Es una pregunta que nos hacemos mucho. Somos el único sector que tiene una demanda infinita y no somos capaces de atenderla. La realidad es que la rentabilidad de la promoción en España es la mitad que en otros países europeos. Incluso la inversión nacional prefiere invertir fuera porque, al final, el ruido político ahuyenta al capital. Por otro lado, nuestra materia prima, el suelo, se ha vuelto una actividad infinancible. Basilea (normas internacionales de regulación bancaria) considera la financiación en el sector como tóxica y especulativa, lo que obliga a un consumo del 100% de capital en unos plazos que son absolutamente indeterminados. Hay que darle la vuelta como un calcetín a todo el marco jurídico-económico para que vuelva a atraer inversión; Sin ese cambio disruptivo, es imposible.

Se habla de que el debate sobre vivienda se ha vuelto muy político…

Se ha ideologizado demasiado la producción de vivienda cuando es algo muy técnico. La única cosa positiva que tuvo la crisis del 2008 es que dimos entrada a grandes fondos de inversión, los New Players. España siempre ha sido una muy buena productora de vivienda, pero a través de pymes y empresas familiares,estos fondos conformaron las estructuras. Ha costado y está costando. Somos el único país de Europa donde tenemos inquiokupación y la posibilidad de topar el precio de la vivienda libre por Real Decreto. En cuanto le cuentas eso a un inversor core o a una gran aseguradora, se va. Hay que ser inversor friendly. En Madrid lo hemos entendido, pero a nivel nacional el discurso político anti-inversión hace que los fondos teman el riesgo reputacional de acabar señalados como especuladores de vivienda social.

Hablemos de ese concepto. Se culpa mucho al sector de la especulación.

Hay que transmitir que la especulación la genera todo aquel que impide una producción normal de vivienda o suelo. Es decir, si fuéramos capaces de producir la materia prima en un plazo razonable mediante inversiones financiables, no habría especulación alguna. Es un efecto cascada: como se hace menos vivienda de lujo, su precio sube y expulsa a ese comprador al mercado libre; este, a su vez, expulsa al que antes compraba vivienda protegida. Nunca habían entrado en las oficinas de VPO en Grupo Roca familias con rentas tan altas como ahora, y ellos acaban expulsando a otros al alquiler. Ahí se ve claramente que la especulación no la provoca ni el promotor, ni el desarrollador de suelo, ni el arrendador. La provoca la escasez de producto en todos los estratos en el mercado. Entonces, el especulador es el que pone frenos a la producción de vivienda y, en este momento, la única que lo está haciendo es la administración.

Si no se soluciona este déficit, ¿corre peligro la economía española?

Es su mayor peligro. La Comunidad de Madrid, que es un motor de atracción de talento y de crecimiento económico, se ha dado cuenta que como no se solucione el problema de dónde se aloja a todo ese talento, ese crecimiento se acaba. Si ha logrado posicionar a España donde está después de la crisis del covid, sería una pena que todo eso se fuera al traste porque no somos capaces de producir la vivienda que hemos sido capaces de producir durante 40 años.

Parece que la Comunidad de Madrid defiende un modelo y un discurso diferente al del Gobierno.

Ahí está. La Comunidad de Madrid es la máxima atractora de inversión en el inmobiliario. La ley LIDER es un cambio de paradigma en el urbanismo, llega 25 años después de la anterior ley, pero estamos convencidos de que esta vez sí se va a aprobar. La producción de vivienda necesitaba un volantazo, no pequeños parches.

Pero tardarán en verse los resultados.

También ha entendido y ha tomado medidas de choque con el Pacto regional por la vivienda y el Plan de choque de vivienda 2026/2027. El volantazo se ha dado, pero la producción de vivienda en la región cayó en 2025 un 40%. Está claro que el marco jurídico-económico era tan lastrante que el cambio tiene que ser disruptivo. Hay que empezar a pensar que las comunidades solas no pueden, necesitan una participación estatal en dos cosas complejas: el tema competencial y con el capital humano. Al menos necesitamos traer un millón de trabajadores más para duplicar la producción en el periodo de choque.

Con este panorama, ¿cuáles son los objetivos para su segundo mandato en Asprima?

Este mandato es el de bajar de las musas al teatro. Hemos conseguido cambios normativos importantísimos, pero ahora hay que bajar a las trincheras para que los ayuntamientos apliquen esos cambios. La ley LIDER puede ser estupenda, pero si los ayuntamientos no se adaptan con su plan estratégico, la ley tendrá cero aplicación, como pasó con la anterior. En Madrid tenemos oro molido, nuestra herramienta Landcam identificó suelo en desarrollo para 360.000 viviendas. Si logramos que entren en simultaneidad, llegaremos a nuestro reto de 40.000 viviendas al año. Mi objetivo es que los promotores seamos capaces de producir la oferta que las familias demandan y al precio que demandan. En la legislatura anterior pusimos las bases; en esta, todos debemos tiremos del carro.