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Hay políticas que nacen pequeñas y nombres que intentan agrandarlas. El nuevo fondo soberano para vivienda pertenece a esa categoría en la que el adjetivo pesa más que la estructura. Construir palabras en lugar de casas. Suena a patrimonio intergeneracional, a estrategia de Estado, a esa música lenta y grave que acompaña a las decisiones que quieren durar décadas. Pero cuando uno mira el sentido económico descubre algo mucho más prosaico: préstamos europeos, apalancamiento del ICO y la esperanza -todavía incierta- de atraer capital privado a un mercado cada vez más regulado.
Un fondo soberano auténtico nace de excedentes y genera rentas propias. Este nace de una ventana temporal que adelanta financiación sin crear activos permanentes. No hay ingresos estructurales, no hay acumulación patrimonial, no hay continuidad presupuestaria creíble. Se intenta resolver una escasez física –faltan viviendas– con ingeniería financiera. Y la evidencia económica lleva años recordándonos que cuando se actúa sobre la financiación o la demanda sin ampliar el stock, el mercado absorbe el estímulo en precios más altos o menos contratos disponibles.
España conoce bien esa melodía repetida: subsidios que alivian hoy y encarecen mañana, controles que protegen a algunos, pero reducen el stock total, reservas de suelo que duermen en expedientes interminables. El fondo reproduce ese patrón con un envoltorio más sofisticado. Promete miles de viviendas futuras sin alterar las restricciones que hoy impiden construir. Como si cambiar el instrumento financiero bastara para cambiar la realidad urbana.
La paradoja económica es evidente. Se pretende atraer inversión privada mientras aumenta la incertidumbre regulatoria: redefiniciones constantes, cambios legislativos, presión política sobre el alquiler. El capital no huye por falta de financiación pública, sino por falta de estabilidad jurídica. Es como un loop mal sampleado en música electrónica: la política repite un ritmo expansivo que suena potente en la superficie, mientras el mercado escucha el desfase y sabe que la base no sostiene la pista
Y mientras tanto, las ciudades españolas cambian de naturaleza. El turismo ha convertido parte del parque residencial en activos rotatorios, elevando las expectativas de rentabilidad por encima del alquiler tradicional. Sin abordar esa competencia entre usos -habitar o rotar- cualquier política pública corre el riesgo de financiar viviendas que terminen orbitando alrededor del visitante y no del residente.
Otra pregunta incómoda es la adicionalidad. ¿Creará el fondo vivienda que no existiría sin él o simplemente sustituirá financiación privada ya disponible? Si ocurre lo segundo, estaremos ante cifras movilizadas que no cambian el paisaje urbano. Si ocurre lo primero a costa de garantías públicas excesivas, el riesgo se socializa mientras los retornos potenciales se privatizan. Ninguna de las dos opciones se parece demasiado a la soberanía económica que el nombre sugiere.
Quizá por eso la verdadera política de vivienda no sea épica, sino casi aburrida: liberar suelo donde hay demanda real, reducir plazos de licencias que hoy convierten cada promoción en una travesía administrativa, actualizar reglas que hagan viable la vivienda asequible sin expulsar inversión. Políticas sin titulares grandilocuentes, pero con efectos acumulativos.
Hannah Arendt advertía que el lenguaje político tiende a crear mundos paralelos cuando deja de anclarse en la realidad. Algo parecido ocurre aquí: cuanto más soberano suena el nombre, más evidente resulta la fragilidad económica del instrumento. Mientras sigamos confundiendo financiación con solución y narrativa con estrategia, seguiremos creando fondos cada vez más ambiciosos sobre una base cada vez más ligera.
Francisco Rodríguez es Catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas.
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