Los costes reales de obra han crecido al mismo ritmo o incluso más que los precios de venta. En 2005, el metro cuadrado costaba 635 euros mientras que en 2024 cuesta 1.323 euros Leer Los costes reales de obra han crecido al mismo ritmo o incluso más que los precios de venta. En 2005, el metro cuadrado costaba 635 euros mientras que en 2024 cuesta 1.323 euros Leer
En teoría, una subida del 40%en el precio de cualquier producto dispararía su producción… pero no pasa en el mercado inmobiliario español. Desde 2020, los precios de la vivienda han escalado en torno a ese porcentaje, mientras que la construcción apenas se ha movido. De las casi 10 millones de viviendas proyectadas en planes urbanísticos, 6,9 millones se encuentran en el limbo pendientes de ejecución. Estos datos pertenecen al informe La paradoja inmobiliaria: por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción publicado por la Universidad de las Hespérides.
Entonces, ¿por qué no se construyen esas siete millones de viviendas si la demanda se ha disparado y, en consecuencia, los precios creando una crisis habitacional prolongada? En la práctica, construir ha dejado de ser rentable. De las 78 actividades económicas que recoge el Banco de España, 68 generan más beneficios que la construcción, que ya se encuentra en números negativos (-0,1%), lo que explica parte de por qué el 72,9% de la oferta proyectada está bloqueada.
Estas, que el documento califica como «viviendas de papel» permanecen atrapadas en suelos que no son finalistas y para que vean la luz deben superar un proceso administrativo que se antoja «interminable» y dura entre 10 y 15 años. «No son años de construcción, sino de trámites previos antes de poder poner un ladrillo», explica Santiago Calvo, economista y uno de los autores. Solo la redacción y aprobación de un plan general municipal puede consumir cinco o seis años, a los que se suman otros dos por planes parciales y un año y medio para obras de urbanización, antes siquiera de poder solicitar la licencia de obra. «Cualquier decisión que tome un ayuntamiento puede aumentar la oferta de suelo, pero no se va a materializar en viviendas habituales hasta dentro de una década como mínimo», asegura Calvo.
Por esto, la otra parte que explica el bloqueo de la oferta es la muy restrictiva regulación urbanística y en los estándares de construcción. Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), indica que el impacto de los procesos administrativos ha sido «extraordinario, sobre todo en la promoción inmobiliaria». Según los datos del Sistema de información urbana que recoge el informe, casi siete de cada 10 municipios en 2025 se rigen por planes urbanísticos anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria y un 23,1% datan incluso de antes de 1992, lo que no responde a las demandas actuales del mercado.
Además, Fernández Alén advierte que, junto con el tiempo para habilitar un terreno y la antigüedad de los planes, «toda esta dilatación hace que no haya una seguridad jurídica», lo que causa que muchos promotores inmobiliarios pausen los proyectos urbanísticos hasta tener la seguridad de que no se anularán. «Por muchos desarrollos que se hagan, si defectos formales pueden anular uno, hace que sigamos sin suelo para poder para poder construir esa esa vivienda», sostiene el presidente de la CNC, e insiste en que el sector lleva tiempo pidiendo la modificación de la Ley del Suelo para resolver esto.
Apropósito de esta ley, Calvo reconoce que «en España se ha producido una nacionalización de facto de los derechos de desarrollo del suelo», lo que quiere decir que el propietario de un terreno no tiene derecho a edificar en él. «No estamos hablando de un país montañoso sin espacio, sino de una decisión regulatoria, es decir, la escasez es artificial» y esta ley desvinculó jurídicamente el derecho de propiedad del de desarrollar el suelo y estableció un régimen de valoraciones «deliberadamente desligado a los precios del mercado».
Por otro lado, de tener terrenos disponibles, el coste real de la obra tampoco acompaña a la actividad. «Los costes han crecido al mismo ritmo o incluso más que los precios de venta», apunta Calvo, incluso han llegado a duplicarse desde 2005, de 635 euros por metro cuadrado a 1.323 euros en 2024. Estas subidas coinciden con eventos regulatorios que han impactado en el coste de construcción, sobre todo en 2006, con el Código Técnico Edificación (CTE) y, en 2020, con los estándares eléctricos estríctos.
Este mismo efecto se ha visto en los costes de los materiales, que el presidente de la CNC señala como uno de los pilares que explican la crisis de rentabilidad del sector. Por ejemplo, los materiales bituminosos (como betún y láminas asfálticas para la impermeabilización y sellado de cubiertas) se han disparado más de un 45% desde 2021, mientras que el cemento ha acumulado una subida del 43,2%, el aluminio de 40,9%y la madera un repunte del 24,7%. Unos precios que, dado que el periodo de maduración de la ejecución de una obra va de 24 a 36 meses, «la predictibilidad del coste de los materiales en una situación económica fluctuante como la de hoy es especialmente complicada», detalla Fernández Alén.
A esto se suma la escasez de mano de obra cualificada en el sector que es incapaz de recuperar el número de trabajadores perdido tras el estallido de la burbuja, una mano de obra que «no cobran más en términos reales», explica Calvo. La edad media de los trabajadores supera los 45 años y compromete el relevo generacional, además de que hay un bajo porcentaje de mujeres, una proporción elevada de ocupados con bajo nivel formativo y una oferta insuficiente de formación profesional ligada a la edificación y obra civil. Además, el coste total por trabajador también ha aumentado por «las cotizaciones obligatorias», señala el autor.
Fernández Alén advierte que el aumento de precios afecta a la construcción de oferta para el parque público, que solo representa un 2,5% en España frente al 9-30% europeo. «El coste va a ser similar o igual al de la vivienda libre y, por tanto, esa vivienda asequible no va a ser atractiva para el promotor porque no va a tener el retorno del coste de edificación», explica el presidente de la CNC.
Además, Calvo señala que se debe considerar un efecto «aún más perverso desde el punto de vista urbanístico» y es que las ciudades pierden la capacidad de reaccionar ante cambios demográficos, como está sucediendo en España, que ya superó los 49,6 millones de habitantes . «La respuesta del sistema urbanístico llegará cuando esa presión demográfica ya haya generado una década de tensión de precios, exclusión residencial o el deterioro de la calidad de vida», apunta el autor del informe.
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