Con apenas nueve años de vida, la empresa que nació para canalizar la inversión en ‘ladrillo’ de los pequeños ahorradores se ha convertido en una plataforma de referencia en la financiación alternativa en España y tiene su foco puesto en Europa Leer Con apenas nueve años de vida, la empresa que nació para canalizar la inversión en ‘ladrillo’ de los pequeños ahorradores se ha convertido en una plataforma de referencia en la financiación alternativa en España y tiene su foco puesto en Europa Leer
Hablar de Urbanitae ahora es sencillo, pero su fundador y consejero delegado, Diego Bestard, aún recuerda las fórmulas que tenía que emplear al principio para explicar qué era eso del crowdfunding que pretendían lanzar en España. «Yo les decía: es como juntarnos los cuatro que estamos en esta sala, comprar un piso y reformarlo, pero en vez de cuatro, nos juntamos 4.000 que no nos conocemos y construimos un edificio entero». O también: «Lo que estás haciendo es comprar un pedacito de edificio. Uno de los ladrillos que ves en la fachada es tuyo». Luego llegaron los promotores y sus reticencias para pedir financiación a través de su web, pero también estas desaparecieron. Han pasado casi nueve años desde que puso en marcha el proyecto y poco queda ya de aquella proptech pequeña: con más de 670 millones de euros invertidos, 290 proyectos financiados, más de 9.500 viviendas puestas en carga en España, 210 millones de euros devueltos a inversores (devoluciones parciales incluidas) y más de 3.200 millones de euros en activos bajo gestión, Urbanitae se ha consolidado como una plataforma de referencia en la inversión inmobiliaria en Europa.
Por el camino, han sido testigos y protagonistas al mismo tiempo del avance de la inversión alternativa en el sector promotor, un cambio esencial en el mercado residencial español que ha reducido a golpe de realidad la hiperdependencia de la financiación bancaria. «En España, cuando empezamos, el 90% de toda la financiación al sector promotor venía de la banca, mientras que en los países que nos rodean el reparto se distribuía entre un 60%-40%». En menos de una década los porcentajes aquí se han modificado y la financiación no bancaria ronda ahora el 30%. Desde Urbanitae presumen del papel que han jugado en ese cambio: «Tenemos una posición muy importante de liderazgo en España y en Portugal. Estamos abriendo en Francia y en Italia, y ojeando Alemania, para ver si logramos entrar allí», enumera Bestard desde una de las salas que la compañía tiene en sus oficinas de la capital.
El covid-19, como a casi toda la gente, les cambió la vida. Desde el final de la pandemia, los inversores y los proyectos no han hecho más que subir, y eso a pesar de las dudas que envuelven a la actividad de crowdfunding en el inmobiliario. «El dinero es miedoso y la gente hace bien en dudar, en hacerse preguntas, en querer saber dónde va su dinero, quién está detrás de la empresa o cómo se organiza. La clave de la inversión es entender dónde inviertes y luego diversificar». Presume de que, hasta ahora, ningún proyecto les ha reportado pérdidas, pero sabe que ese momento llegará. «Perder dinero cuando hablamos de invertir en vivienda es complicado y perder todo el dinero es prácticamente inviable con la manera en la que estructuramos nosotros las operaciones, porque siempre hay un inmueble detrás. Pero eso no quiere decir que no puedan llegar las pérdidas y ese es el riesgo que asume uno cuando invierte».
Su TIR media de devolución ronda el 12%, empujada por el momento dulce que vive el sector inmobiliario y residencial en el país. Al calor del último ciclo expansivo, Urbanitae se ha granjeado un lugar propio en el mercado, pero lejos de conformarse, se encuentra en un momento de cambio existencial porque el perfil de los inversores y la dimensión de sus proyectos empiezan a cambiar: permanecen los pequeños y medianos ahorradores, pero cada vez hay más institucionales, fondos y family offices que quieren participar y para ellos han creado una gestora de fondos (que ya cuenta con la autorización como sociedad gestora de inversiones colectivas) y una división que denominan Direct Investments. Con esta unidad pretenden acompañar a los clientes que quieran ser propietarios al 100% de esa inversión inmobiliaria. El propósito de la compañía con esta línea de negocio es gestionar inversiones por unos 400 o 500 millones hasta 2027, lo que implicaría cerrar entre 1.000 y 1.500 operaciones.
«Pretendemos tener distintas capas de inversores. Por un lado, los inversores retail, por otro lado los inversores institucionales que pueden invertir a través de los fondos y luego lo que llamamos inversores wealth, que es un cliente más de banca privada al que le interesan también nuestros proyectos. Esto nos permite brindar más vías de financiación al sector promotor para hacer proyectos más grandes y llegar a más tipologías de activos».
Con estas cartas de presentación, Urbanitae tiene el foco puesto en el exterior. Tras consolidarse en Portugal, Italia y Francia son sus objetivos prioritarios, y luego llegará -o eso esperan- Alemania. «Estamos inmersos en un plan estratégico a tres años que se inició el 1 de enero de 2025 y pretendemos cumplir a 31 de de diciembre de 2027. Para esa fecha deberíamos estar ya muy activos en estos mercados y que Urbanitae Iberia no suponga más del 50 o 60% de nuestro negocio».
Así que ahora que se ha hecho mayor, Urbanitae quiere ser muchas cosas a la vez y en todas partes: un grupo de coinversión inmobiliaria para grandes y pequeños ahorradores; un escaparate que ofrezca distintas opciones para diversificar el patrimonio en la inversión inmobiliaria (fondos de inversión, crowdfunding o direct investments), y una plataforma internacional para diversificar el capital y los activos en Europa. Y no descarta adquirir otros players en el mercado para acompasar el crecimiento orgánico de forma inorgánica. «Hay mercados en los que pensamos que puede tener sentido», admite Bestard. «Nosotros hemos siempre sido muy conservadores. Con el crecimiento orgánico tardas más, pero creas algo a tu medida». Sin embargo, en algunos lugares quieren acelerar ese proceso de crecimiento y la vía de las compras es la más efectiva; en Francia tendría sentido para ellos, pero en Alemania o en Italia, pese a peinar el sector, es más probable que se imponga el crecimiento a pulmón.
En ese panorama a futuro, la salida a bolsa siempre es otra de las preguntas recurrentes que le hacen a Bestard y aunque en otros momentos se mostró más efusivo con esa opción, en su conversación con Actualidad Económica enfría ese comodín. «En el corto plazo no barajamos esa posibilidad», reconoce el directivo, porque ni necesitan liquidez, ni quieren dar salida a ningún socio. «Somos una entidad regulada, supervisada y auditada, o sea que salir a bolsa tampoco sería dramático porque estamos acostumbrados a la transparencia y a tener la lupa siempre encima. Podríamos hacerlo técnicamente, pero hay que pensar en el para qué y ahora mismo el para qué no lo tenemos encima a la mesa», aclara.
Lo que sí tienen encima de la mesa es seguir ampliando el perfil de su cartera. El 90% de los activos bajo gestión que atesoran se corresponden con el residencial tradicional y su interés se enfoca ahora en ir creciendo en volumen en el comercial real estate y en otra tipología de activos como los parkings, los hoteles o los coworkings.
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