La capital financiera china adquiere pequeñas viviendas para alquiler social en un experimento que ya se extiende a otras ciudades y que busca devolver liquidez al maltrecho mercado del ladrillo Leer La capital financiera china adquiere pequeñas viviendas para alquiler social en un experimento que ya se extiende a otras ciudades y que busca devolver liquidez al maltrecho mercado del ladrillo Leer
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El señor Chen llevaba años sin dormir en su segundo apartamento. Nadie lo hacía. En aquel pequeño piso de un bloque muy viejo de Shanghái no había sofá, televisión ni armarios. En el salón permanecía una urna con las cenizas de su mujer, junto a una fotografía, unas velas y algunas ofrendas. Chen había convertido una vivienda en un diminuto mausoleo privado porque, puestos a hacer números, le salía más barato reservar un piso a los muertos que pagar una tumba.
Ahora lo acaba de vender. Y el comprador ha sido el propio gobierno de la ciudad.
Este caso resume dos de los problemas que se han cruzado este año en China. Por un lado, el país tiene demasiadas viviendas y un mercado inmobiliario que lleva cinco años intentando salir de su mayor crisis. Por otro, en las grandes ciudades empiezan a faltar lugares asequibles para enterrar a una población que envejece a gran velocidad. De esa combinación nacieron los guhui fang, literalmente «apartamentos para cenizas», pisos vacíos transformados en santuarios familiares. Una solución heterodoxa a una cuenta bastante terrenal: los derechos de uso residencial alcanzan normalmente los 70 años, mientras que una plaza de cementerio tiene ciclos de utilización de un máximo de 20.
El Gobierno chino decidió poner freno este año. La nueva regulación funeraria estipula que las viviendas residenciales no pueden utilizarse específicamente para depositar cenizas. El insólito negocio de comprar una casa para un muerto había terminado siendo también una consecuencia inesperada del desplome del ladrillo. Y ahí vuelve a entrar Shanghái. Mientras muchos ahora tienen que sacar las urnas de pisos vacíos, el Gobierno local quiere introducir inquilinos en miles de viviendas antiguas que han perdido compradores.
La capital financiera ha lanzado un nuevo experimento: empresas públicas compran pequeños pisos de segunda mano a propietarios que quieren vender, los reforman y los incorporan al parque de alquiler asequible. El Estado hace simultáneamente de comprador, rehabilitador y casero.
La primera cosecha convenció a las autoridades para ampliar la prueba. Los distritos de Pudong, Xuhui y Jing’an habían adquirido 523 viviendas en apenas mes y medio. Se buscan sobre todo pisos bien comunicados, de menos de 70 metros cuadrados y con un precio inferior a cuatro millones de yuanes (alrededor de 530.000 euros). El objetivo es alquilarlos por debajo del precio de mercado a jóvenes, trabajadores recién llegados, profesionales de empresas tecnológicas y otros residentes con dificultades para acceder a una vivienda.
No es precisamente una ayuda menor en una de las ciudades más caras del país. El alquiler residencial medio en Shanghái rondaba en septiembre los 85 yuanes por metro cuadrado. Un piso de 60 metros cuadrados saldría, sobre ese promedio, por unos 5.100 yuanes mensuales (700 euros), y eso porque el alquiler es barato en las zonas alejadas del centro. Hay que tener en cuenta que la renta disponible por habitante en esta ciudad donde viven cerca de 30 millones de personas fue de 91.987 yuanes en 2025 (1.330 euros). Para un veinteañero mileurista que llega solo a Shanghái, vivir cerca de su trabajo sigue siendo una factura desproporcionada.
El mecanismo tiene además una segunda intención. En barrios plagados de los llamados laopoxiao -pisos «viejos, pequeños y destartalados», muchos construidos hace décadas- el propietario que quiere cambiarse a una casa mejor encuentra por fin un comprador seguro. En varios distritos recibe una especie de vale equivalente al importe de la operación que puede utilizar para adquirir otra vivienda. Así se intenta poner en movimiento toda la cadena: el Estado compra el piso viejo, el antiguo dueño utiliza el dinero para comprar otro y la vivienda adquirida termina alquilada a precio asequible. Es una pequeña transfusión de liquidez a un mercado donde durante años sobraban vendedores y faltaban compradores.
Los primeros datos públicos dan argumentos a los funcionarios para presumir del experimento. En los tres primeros meses del año se vendieron 54.100 viviendas viejas en Shanghái, un incremento interanual del 14%. El precio mensual de las viviendas usadas encadenó además varios avances durante la primavera. Las autoridades sostienen que el nuevo programa está sirviendo para eliminar stock allí donde más se necesita vivienda asequible.
La receta ya se está reproduciendo, con diferentes ingredientes, en otras metrópolis. En Guangzhou se ha autorizado a empresas estatales a comprar viejas viviendas y convertirlas en pisos sociales o alojamientos para trabajadores cualificados. Shenzhen subvenciona el «vende viejo y compra nuevo», mientras Pekín ha vuelto a rebajar las restricciones impuestas a compradores de nuevas viviendas y ha elevado los límites de los préstamos concedidos a través del fondo público de vivienda.
Son nuevos parches para la gran herida económica que dejó la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2021. Desde entonces, el Gobierno ha reducido entradas hipotecarias, abaratado créditos, levantado restricciones de compra, ayudado a completar promociones paralizadas y presionado a los gobiernos locales para absorber parte del enorme stock. El pasado septiembre, se fue todavía más lejos al anunciar una subvención nacional de un punto porcentual en los intereses de determinadas hipotecas para compradores de primera vivienda.
China está entrando en un mercado distinto al de la época dorada de las grúas. Las viviendas usadas representaron ya el 52% de todas las transacciones inmobiliarias durante los ocho primeros meses de este año, frente al 27% en 2020. El país que durante dos décadas construyó ciudades enteras para alimentar su crecimiento empieza a descubrir que su problema ya no es levantar más casas, sino decidir qué hacer con las que tiene.
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