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Leer la letra pequeña de una oferta hipotecaria puede convertirse en un auténtico ejercicio de traducción. Y no solo por el tamaño de la fuente utilizada para describir las condiciones aplicadas por el banco, sino por la cantidad de siglas que las entidades utilizan para referirse a ciertos conceptos financieros. La ensalada de acrónimos es realmente variada: TIN, TAE, LTV, FIPRE, FEIN, FiAE…
Desconocer el significado de todas estas siglas, lógicamente, desprotege al solicitante y le dificulta la tarea decomparar las condiciones de diversas hipotecas. Y para evitar que se den esta clase de situaciones, desde el comparador financiero HelpMyCash.com han elaborado un pequeño diccionario con el que explican en qué consisten los conceptos asociados a cada acrónimo.
Según los expertos del comparador, TIN es la sigla de tipo de interés nominal. Se trata del precio que cobra el banco por prestar su dinero a través de la hipoteca, así que cuanto más alto es, más cara es la cuota que habrá que abonar mensualmente. Sin embargo, no refleja los otros gastos que pueden asociarse al préstamo hipotecario.
En cambio, la tasa anual equivalente o TAE es un indicador que sí refleja, a través de un valor porcentual, el coste anual total de una hipoteca: tiene en cuenta el interés nominal (TIN), las posibles comisiones de formalización, los productos asociados (seguros, cuentas, etc.)… Es, por lo tanto, una medida más útil para comparar dos ofertas hipotecarias, explican desde HelpMyCash.
LaHipoteca Vamos Fija de Ibercaja, por ejemplo, tiene un interés muy bajo: desde el 2,55% TIN (3,49% TAE) a cambio de domiciliar la nómina y tres recibos, de usar una tarjeta de crédito y de contratar un seguro de hogar, uno de vida y un plan de aportación sistemática. Pero laHipoteca Open Fija de Openbank, cuyo tipo es desde el 2,86% TIN (3,42% TAE), es algo más barata pese a contar con un interés un poco más alto, pues este puede conseguirse con la domiciliación de la nómina y dos seguros (hogar y vida).
En cuanto al LTV, se trata del acrónimo de loan to value; un concepto que podría traducirse como la relación entre préstamo y valor. Es, en resumidas cuentas, el porcentaje del valor de la vivienda que el banco financia con su préstamo hipotecario. Por ejemplo, si una casa te cuesta 200.000 euros y el banco te concede una hipoteca de 160.000 euros, su LTV es del 80%.
Lo habitual, de hecho, es que las hipotecas tengan un LTV máximo del 80%. Esto implica que el cliente, por norma general, debe contar con ahorros suficientes para cubrir el 20% restante de la compra; además de un 10% adicional para afrontar los gastos de compraventa: impuestos, gastos de notaría y registro, etc. Así, para el ejemplo anterior, el solicitante tendría que aportar 60.000 euros de fondos propios.
Pero existen excepciones. Según los analistas del comparador, algunos bancos están dispuestos a financiar más de ese 80%. Es el caso de Pibank: suHipoteca Pibank Mixta tiene un LTV de hasta el 90% sobre el precio de la vivienda, siempre que el importe no supere el 80% de su valor de tasación. Este préstamo tiene un interés del 1,75% TIN fijo en los primeros cuatro años y de euríbor más 0,68% luego; sin productos asociados.
Finalmente, desde HelpMyCash indican que algunas siglas sirven para definir varios de los documentos que el cliente recibe durante la tramitación de su solicitud. Así, FIPRE es el acrónimo de Ficha de Información Precontractual, que contiene las condiciones genéricas de las hipotecas de un banco y se entrega al iniciarse el proceso.
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, en cambio, es el documento que constituye la oferta final del banco. Se entrega cuando la entidad ya ha evaluado la solvencia del solicitante y contiene las condiciones que tendrá su futura hipoteca si este decide firmarla. Una vez recibida, debe transcurrir un plazo mínimo de diez días hasta la formalización de la escritura ante notario.
La FEIN, además, debe entregarse junto a otro documento: la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Según los analistas del comparador, ahí se detallan las cláusulas más delicadas que se incluyen en la hipoteca: si el interés es variable y está ligado a un índice como el euríbor, si el dinero se presta en una divisa extranjera, cuáles serán las consecuencias para el cliente en caso de impago, etc.
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